La remise des clés en fin de bail: Tous les pièges à éviter
Les nuisibles: charge du bailleur ou du locataire?
Les nuisibles dans le logement: Obligations du bailleur et recours du locataire
Demander le justificatif des charges, saisir le commission de conciliation, récupérer le dépôt de garantie….
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Vous connaissez la blague de l’agent immobilier qui jette les clés par terre et s’en va?
C’est l’histoire d’un agent qui jette les clés par terre et s’en va quand le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie.
Et le locataire se sent mal: Il hésite entre laisser les clés là où elles sont et les ramasser (mais pour quoi en faire?).
Et l’agent immobilier rit, rit, rit.
C’est une histoire (vraie) qu’on m’a racontée, il y a peu, et je vais vous expliquer comment procéder pour que ça soit vous qui puissiez rire (à gorge déployée) si un jour cela devait vous arriver.
Mais revenons-en à notre agent immobilier.
Coup de colère?
Absolument pas.
Action d’un petit malin qui sait quelque chose que vous ne savez (peut-être) pas encore :
Si le locataire ne prouve pas qu’il a remis les clés, il continuera à payer le loyer
Et le dépôt de garantie ne lui sera pas restitué.
En effet, le délai de restitution du dépôt de garantie court à compter de la remise des clés1Article 22 Alinéa 3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989et sans la remise des clés complète et totale dont il appartient au locataire d’en prouver la restitution2Article 1353 du Code civil et Cour de cassation 3 Décembre 2020 n°19-22.443 Inédit, le loyer (désormais appelé « indemnité d’occupation ») continuera à être dû.
Vous me suivez?
- En d’autres termes, si vous ne prouvez pas que vous avez restitué (toutes) les clés, vous ne pourrez prétendre ni à la restitution du dépôt de garantie.
- Vous ne pourrez pas davantage contester les « indemnités d’occupation » si le bailleur les réclame.
NB: L' »indemnité d’occupation », est le terme employé pour qualifier le loyer lorsque le locataire est rétrogradé comme simple « occupant » (sans droits mais avec des devoirs)
Le locaitaire sera ainsi prélevé du montant du loyer (même si il n’y vit plus).
Coup dur.
Ainsi, dans notre exemple, si notre locataire avait laissé les clés là où elles étaient, elle n’aurait eu aucun moyen d’établir qu’elle avait bel et bien tenté de les remettre en main propre à notre machiavélique agent immobilier.
Alors que faire? Comment faire face au refus délibéré du bailleur (ou de son mandataire) de prendre les clés?
Dans un tel cas, la jurisprudence est claire:
Aucune indemnité ne peut être réclamée au locataire3Cour de cassation 2 mars 2017 n° 15-28.157.
Prouver la remise des clés en fin de bail
Cela dépend:
- Si le bailleur est de mauvaise foi:
La remise en main propre (contre signature) est à privilégier.
Si le bailleur (ou son mandataire) refuse les clés, l’envoi d’un mail, le jour même, suivi dans la foulée d’un courrier recommandé, s’ils ne constituent pas en soi une preuve (on ne se constitue pas de preuve à soi-même, ça serait trop facile), restent malgré tout un élément de preuve du déroulé des évènements ce jour là.
Que vous ayez par ailleurs signé ou pas l’état de lieux importe peu.
Par ailleurs, si le bailleur est de mauvaise foi, ou si vous craignez qu’il le soit, gare à l’envoi des clés par courrier recommandé:
En effet, le bailleur peut parfaitement prétendre avoir reçu une enveloppe vide.
Dans ce cas toutefois, dans la mesure où il ne conteste pas avoir reçu ce courrier recommandé, les loyers ne pourront être réclamés4Cour de cassation 18 janvier 2023 n° 21-23.309.
Enfin, les clés sont dite « portables ».
Ainsi, le bailleur n’a pas à se déplacer (parce qu’il est créancier de l’obligation de se faire remettre les clés par son locataire).
Toutefois, le principe de portabilité des clés ne doit pas servir de prétexte au bailleur pour volontairement refuser de récupérer les clés auprès afin de réclamer le paiement des loyers au locataire5Cour de cassation 4 février 2009 n° 07-20.980.
Dans l’espèce précitée, l’huissier était mandaté par la locataire et non par le bailleur. En principe, seul un mandataire du bailleur, tel qu’il soit (gardien, agent immobilier), peut recevoir les clés.
Quelque soit la situation, n’hésitez jamais à répertorier par écrit les évènements.
Ne signez jamais un état de lieux de sortie si vous n’êtes pas d’accord avec son contenu (ou encore pire, si on ne vous laisse pas le temps de le lire). Vous ne pourriez plus revenir dessus.
La « menace » de faire appel à un huissier n’en est pas une.
Son rôle est simplement de constater l’état du logement -et donc de rendre l’état des lieux contradictoire-.
Son coût est relativement faible (109 euros pour un logement dont la superficie est inférieure à 50 m2) et le montant est partagé entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur étant le mandataire du propriétaire, il est débiteur à son égard d’une obligation d’assurer la gestion locative du bien mis en location.
Ainsi, si le comportement du mandataire -qui s’amuserait comme dans notre exemple à jeter les clés- engendrait des frais à son mandant (comme le coût d’un huissier de justice), le locataire aurait ainsi tout intérêt à en aviser son bailleur.
- Le bailleur est de bonne foi
Procédez par remise en main propre contre décharge en priorité.
Remise des clés au gardien, bailleur qui décale le rendez-vous
Cet article et les modèles de courriers sont proposés à titre d’information juridique et ne remplacent pas les conseils personnalisés d’un avocat.
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