Les charges récuperables par le propriétaire
Une charge récupérable c’est une charge due par le locataire, avancée par le bailleur, lequel le récupère ensuite sur le locataire.
Et il y en a beaucoup ! Elles figurent dans la liste du Décret n°87-713 du 26 août 1987 (annexe).
Pas de panique, il ne fait qu’une seule (belle) page.
Les nuisibles: charge du bailleur ou du locataire?
La remise des clés en fin de bail
Les nuisibles dans le logement: Obligations du bailleur et recours du locataire
Demander le justificatif des charges, saisir le commission de conciliation, récupérer le dépôt de garantie….
Accéder directement aux modèles de lettres en téléchargement gratuit et sans inscription.
NB: Locataires d’un HLM : il existe des accords qui peuvent rajouter des charges. Allez vous renseigner du côté de ceux qui signent , c’est à dire les associations de locataires pour lesquelles vous votez (de temps en temps).
Certains bailleurs, par ignorance (ou pas) peuvent réclamer certaines charges dont les locataires se demandent si elles sont réellement dues.
On fait donc le point:
Les règles sont différentes pour les locataires qui payent une « provision sur charges » et ceux qui paient un « forfait1Article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989« .
Si vous ne savez pas vraiment, vérifiez sur votre contrat de bail Dans les deux cas, vous payez la même somme chaque mois.
Les locataires payant une « provision sur charge »
Le locataire est remboursé -ou se voit réclamer- une somme, en fonction de sa consommation réelle.
Chronologiquement, cela se passe comme suit:
Le décompte
En fin d’année, le locataire reçoit un décompte qui annonce la couleur de ce qu’on va lui réclamer (ou rembourser).
Ce décompte doit être très précis (une ligne pour l’électricité, une ligne pour la taxe d’ordure ménagère etc..)
Un décompte par « nature de charges » est exigé.
Les montants globaux sont donc exclus.
Vous pouvez envoyer une demande de justificatif. Voir le modèle de lettre: Demande de justificatif du montant des charges.
Il doit préciser la façon dont les charges sont réparties entre les locataires et contenir une note dans lequel le mode de calcul liés au chauffage et à la production d’eau chaude est effectué.
La régularisation
Elle intervient un mois après la régularisation, en fin d’année.
Elle n’est possible que si vous payez tous les mois le même montant (une «provision»).
A compter de de la régularisation, le locataire dubitatif a 6 mois pour demander des justificatifs des charges: contrats, factures etc..
Attention
| Les justificatifs doivent être simplement « tenus à votre disposition ». |
Vous ne pouvez pas exiger qu’on vous les envoie à domicile (même si ce n’est pas interdit).
le locataire devra parfois se déplacer pour les consulter, (ce qui peut constituer un obstacle pour les locataires qui peinent à se déplacer).
Les locataires « au forfait«
Certains propriétaires favorisent le forfait, qui a l’avantage de la simplicité.
En effet, dans le forfait, pas de calculs compliqués à réaliser:
Le locataire paie chaque mois une somme fixe dans lequel, à « vue de nez », le bailleur a estimé les charges.
Le revers de la médaille, c’est que l’un des deux est forcément perdant:
- Le bailleur (s’il sous-estime ses charges).
- Le locataire (si sa consommation réelle est inférieure à ce qu’il paie).
Quoiqu’il en soit, les charges ne doivent pas être « manifestement disproportionnées au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté2Article 8-1 V de la loi du 6 juillet 1989« .
Le bailleur doit donc bien estimer le montant qu’il fait payer au locataire car aucune régularisation ultérieure n’est possible.
Le forfait n’est possible que pour pour les logement meublés et les colocations non meublées:
Ainsi, les couples pacsés ou mariés n’étant pas des « colocataires »(contrairement aux concubins), le forfait ne saurait leur être appliqué dans un logement « nu ».
La liste complète des charges récupérables par le propriétaire
La liste est longue:
| Synthèse des charges récupérables |
|---|
| Ascenseurs et monte-charge: Elle concerne toute la (petite) maintenance et l’exploitation de l’ascenseur. N’hésitez pas à demander la quittance. |
| Eau froide, eau chaude et chauffage collectif: L’entretien et le relevé de consommation des compteurs sont des charges récupérables mais pas les frais de pose. Le chauffage collectif reste une charge récupérable même si le locataire ne l’utilise pas SAUF en cas de surconsommation. |
| Installations individuelles: Exemple : remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau |
| Parties communes intérieures Entretien de la minuterie, des tapis, balais, des vide-ordures, aspirateur, frais du personnel de propreté. Le ravalement et la réfection des graffitis également (si le vandale est locataire, un recours contre lui reste naturellement possible). |
| Espaces extérieurs: A l’électricité, essence huile, ampoules, tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides pour les plantes SAUF ceux utilisé pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies. |
| Hygiène: Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, électricité, fourniture du matériel d’entretien (sacs poubelles etc). Entretien et vidange de la fosse sceptique |
| Equipements des bâtiment: Ramonage, entretien de la ventilation mécanique, des interphones et autres « dispositifs d’ouverture ». Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité Nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique. |
| Imposition: Droit de bail. Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage. |
Le cas du salaire du gardien
Le locataire doit payer:
- 75 % du salaire du gardien si ce dernier sort, rentre et lave les poubelles, fait le ménage dans les parties communes EN PLUS de son travail de gardien (courriers, lien entre bailleur et locataire, c’est-à-dire les tâches administratives).
- 40% de son salaire si il ne fait « que » sortir, rentrer, laver les poubelles et faire le ménage dans les parties communes
- Rien si son travail est uniquement administratif
Cet article est proposé à des fins d’information juridique et ne remplace pas les conseils personnalisés d’un avocat.
Image de Freepik