La garantie biennale (garantie de bon fonctionnement) est une protection essentielle offerte aux maîtres d’ouvrage après la réception de travaux immobiliers, prévue par l’article 1792-3 du Code civil. Voici un article juridique détaillé avec exemples pratiques :
Définition et fondement juridique
La garantie biennale, prévue par l’article 1792-3 du Code civil, impose au constructeur la réparation ou le remplacement des éléments d’équipement dissociables qui tombent en panne ou cessent de fonctionner dans les deux ans suivant la réception des travaux.
Le texte légal indique :
« Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. » (art. 1792-3 Code Civil)
NB : Ce régime a été instauré par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 et est d’ordre public : il ne peut donc JAMAIS être diminué ou exclu par le contrat que vous avez signé avec le constructeur.
La garantie biennale : que couvre-t-elle exactement ?
La garantie biennale, dite « de bon fonctionnement », couvre les éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire ceux qui peuvent être retirés ou remplacés sans toucher à la structure du bâtiment.
Éléments couverts
- Chauffe-eau, chaudières, radiateurs, VMC, climatisation
- Sanitaires, robinetterie, plomberie
- Interphones, volets roulants électriques, serrures
- Menuiseries intérieures, placards, revêtements flottants
En clair, tout équipement livré avec l’ouvrage, dissociable et destiné à fonctionner, relève de cette garantie, à condition que son défaut n’affecte pas l’usage global du logement. (Cass. civ. 3e, 28 févr. 1996, n° 94-17.154).
Encore plus clair :
Tous les équipements installés avec la maison, qu’on peut démonter ou remplacer sans casser la structure, et qui ont une vraie utilité (comme chauffer ou fermer), sont couverts pendant 2 ans par la garantie biennale. Mais si leur panne rend la maison inutilisable, alors on passe sur une autre garantie, la décennale.
Exemples
- Toute l’installation de chauffage qui tombe en panne → logement impossible à chauffer en hiver
- Un système électrique défectueux qui empêche d’utiliser la maison normalement ou présente un risque
- Une fuite généralisée dans l’installation de plomberie qui rend le logement insalubre
- Une pompe de relevage en sous-sol qui ne fonctionne plus, provoquant des inondations rendant la maison inutilisable
Ici, on ne parle plus de « confort » mais de sécurité et d’habitabilité. C’est pourquoi la garantie décennale prend le relais.
Éléments exclus
- Éléments indissociables (charpente, toiture, fondations) : relèvent de la garantie décennale.
- Éléments dont la défaillance rend le logement impropre à sa destination (ex. carrelage rendant le logement inhabitable) : garantie décennale.
- Éléments ajoutés après réception (ex. pompe à chaleur installée ultérieurement) : responsabilité contractuelle.
- Éléments inertes (peinture, moquette, enduits) : responsabilité de droit commun.
Durée et mise en œuvre
Le délai de la garantie est de 2 ans à compter de la réception des travaux. Elle est « de plein droit » : le constructeur est responsable sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute. Seules la force majeure, une faute du propriétaire ou l’intervention d’un tiers peuvent l’exonérer.
Démarches à suivre
Vous devez adresser une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, en décrivant le désordre et en joignant tout justificatif utile (PV de réception, devis, photos, rapport d’expertise éventuel). En l’absence de réparation rapide, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
⚖️ La jurisprudence rappelle régulièrement que le constructeur ne peut échapper à cette garantie qu’en prouvant une cause étrangère (c’est à dire un évènement extérieur qu’il ne pouvait pas prévoir) . Exemple : CA Versailles, 15 mars 2021, condamnation d’un constructeur à remplacer des radiateurs défectueux.
À retenir
- Garantie de parfait achèvement : 1 an
- Garantie biennale : 2 ans
- Garantie décennale : 10 ans
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